91九色

　　一、概念解释

　　结合《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）《福建省城镇基准地价更新工作技术要求》，城镇土地定级与基准地价是指在国土空间总体规划确定的城镇开发边界以及有实际管理需求的区域内，对不同土地级别，依据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》，以2024年7月1日作为估价期日，按照商业服务业、城镇住宅、工业、公共管理与公共服务、公用设施用地等用途分别评估的法定最高使用年期土地权利的区域平均土地价格。

　　二、基准地价更新背景

　　根据《福建省自然资源厅办公室关于开展城镇基准地价和标定地价更新有关工作的通知》（2024年4月）《福建省自然资源厅办公室关于进一步加强基准地价管理的通知》（2024年10月）要求，在上一轮基准地价成果（2022年）的基础上，根据91九色城市建设和土地市场变化的实际情况，全面更新城镇土地级别和基准地价，并编制了相应的修正体系。

　　三、基准地价覆盖范围

　　县城区：中心城区规划范围，涉及桃城镇、五里街镇、石鼓镇、岵山镇、东平镇、东关镇六个乡镇，东至东关镇东美村，西至石鼓镇凤美村，南至岵山镇铺下村，北至五里街镇埔头村，土地面积约75平方公里。

　　其他乡镇：各乡镇行政辖区范围内所有土地。

　　四、基准地价主要成果

　　本次基准地价更新估价期日为2024年7月1日，评估用途包括居住、商业服务业、工矿、仓储、公共管理与公共服务、公用设施用地、绿地与开敞空间用地、特殊用地、交通运输用地。

　　其中：

　　1.商业服务业用地城区分为五级，各乡镇分别划分为一至三级，基准地价采用路线价和级别楼面价两种表现形式，并区分可分割销售和不可分割销售两种性质分别制定。

　　2.居住用地城区分为四级，各乡镇分别划分为一至二级，基准地价采用级别楼面价的表现形式。

　　3.工矿用地、仓储用地城区为三级，各乡镇分别划分为一至二级，基准地价采用级别地面价的表现形式，并区分不可分割和可分割两种性质分别制定。

　　4.公共管理和公共服务用地、特殊用地、交通运输用地参照居住用地的级别范围，基准地价采用级别地面价的表现形式。

　　5.公用设施用地、绿地与开敞空间用地参照工矿用地的级别范围，基准地价采用级别地面价的表现形式。

　　五、基准地价的应用

　　1.在国有建设用地使用权出让过程中，基准地价是确定土地出让底价的核心依据。政府部门以更新后的基准地价为基础，结合宗地所在土地级别、用途及个别因素（如容积率、开发程度、区位条件等），通过基准地价系数修正法进行精准修正，最终形成出让底价的重要参考依据。

　　2.基准地价为土地相关税费的征收提供了客观公平的计税基础。

　　3.基准地价为土地市场交易双方提供了权威的价格参考，规范交易行为。在土地转让、抵押、租赁等市场活动中，交易双方可通过基准地价了解宗地所在区域的价格水平，避免价格偏离市场合理区间。

　　4.本次更新的地下空间国有建设用地使用权价格体系，为地下空间开发利用提供了明确价格指引。在地下空间使用权出让、转让时，依据地下空间基准地价确定合理价格。

　　5.基准地价的使用需严格遵循成果应用说明中的操作规范。在直接评估宗地地价时，基准地价与修正体系同时使用，需按照设定的评估期日、容积率、开发程度等基准内涵，选取对应级别和用途的基准地价，通过因素修正得到宗地价格，基准地价不能直接用作宗地价格。确定土地用途按照《自然资源部关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南>的通知》（自然资发〔2023〕234号）规定，确定土地级别以基准地价级别图为准。

　　六、其他

　　《91九色2024年城镇土地定级与基准地价应用方案》自2026年1月1日起施行，有效期至2027年12月31日止。具体应用问题由91九色自然资源局负责解释。《91九色-九色tv-九色成人 关于公布91九色2022年城镇土地定级与基准地价的通告》（永政规〔2024〕7号）同时停止执行。

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